La surroga del mutuo è una pratica che consente di trasferire il tuo finanziamento in un altro istituto di credito e concordare nuove condizioni.
Può capitare infatti che, dopo aver formalizzato un mutuo, le vecchie condizioni non sono più soddisfacenti e molto meno favorevoli che in passato. In questo caso, l’istituto della surroga può comportare diversi vantaggi e favorire la tua posizione finanziaria.
Ma cos’è, come funziona e quando conviene richiedere a una nuova banca la surroga del mutuo? Vediamolo insieme nei seguenti paragrafi.
Surroga del mutuo: cos’è
La surroga del mutuo consente a coloro che hanno già un finanziamento attivo con una banca di trasferire il debito presso un’altra banca per rinegoziare condizioni migliorative. La rinegoziazione del mutuo attraverso la surroga non solo ti dà l’opportunità di concordare condizioni più favorevoli con il nuovo istituto di credito, ma è diventata anche un’operazione a costo zero.
Con la legge 40/2007, conosciuta meglio come Decreto Bersani, ricontrattare il mutuo è infatti diventato più conveniente per i mutuatari perché è stato cancellato l’addebito dei costi per l’accensione di nuovi mutui.
Non dovrai più sostenere spese notarili, né commissioni di istruttoria né imposte, dal 2007 tutto è più facile ed economico. Inoltre, non trattandosi di un’estinzione ma bensì di un trasferimento, la banca con la quale hai inizialmente contratto il mutuo non può chiederti alcuna penale di estinzione anticipata.
La surroga del mutuo è per i mutuatari una pratica spesso conveniente e con delle caratteristiche ben definite:
- i costi sono a carico del nuovo istituto di credito;
- l’importo del mutuo deve essere inferiore o pari al debito residuo all’atto del trasferimento;
- al momento del passaggio alla nuova banca si concretizza l’opportunità di cambiare la durata del mutuo e la tipologia del tasso di interesse (da variabile a fisso o viceversa);
- non è permesso l’aumento della somma residua del mutuo;
- l’operazione necessita della cancellazione della vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dalla banca precedente e l’iscrizione della nuova a favore del istituto di credito subentrante;
- gli attori (intestatari ed eventuali garanti) del contratto nuovo dovranno essere gli stessi che avevano siglato il prestito o sottoscritto la fideiussione. Tuttavia, in qualche caso, il nuovo istituto di credito, in presenza di posizioni reddituali maggiori, può svincolare altri garanti o intestatari del finanziamento;
- è permessa la surroga mutuo prima casa, sulla seconda casa e sui finanziamenti rivolti ad attività professionali e commerciali;
- la vecchia banca non ha la facoltà di opporsi alla domanda di trasferimento del mutuo presentata dal nuovo istituto su esplicita richiesta dell’interessato.
Sono queste le caratteristiche principali che contraddistinguono l’istituto della surroga del mutuo e che non puoi ignorare prima di iniziare una pratica simile.
Surroga del mutuo: come funziona
Arrivati a questo punto ti starai legittimamente chiedendo, ma come funziona la surroga del mutuo e quando realmente conviene? Per prima cosa hai il compito di individuare la nuova banca con giudizio e solo dopo un’accurata analisi di mercato.
A sua volta, il nuovo istituto di credito analizzerà la pratica secondo le modalità e le tempistiche di una richiesta mutuo. Gli incaricati dell’istituto di credito studieranno la tua pratica punto per punto e, una volta terminata la procedura di delibera reddituale della surroga, la banca passerà a una perizia indirizzata a confermare la regolarità della tua abitazione che andrà ad ipotecare.
In seguito, alla presenza di un notaio, la nuova banca stipulerà con te il contratto, cancellerà l’ipoteca precedente e rilascerà alla vecchia banca una somma di denaro pari al debito residuo. Di norma, la surroga del mutuo dal vecchio al nuovo istituto di credito deve concretizzarsi entro 30 giorni.
Per avviare la procedura di surroga del mutuo ti basterà dunque comunicare al nuovo istituto la tua volontà ti trasferire il prestito: sarà la banca subentrante a farsi totalmente carico delle comunicazioni con la banca precedente e a dare inizio all’intero processo.
Mentre però la vecchia banca non può rifiutare la tua richiesta, il discorso è diverso per il nuovo istituto di credito che non ha invece l’obbligo di accettare la tua domanda di surroga. Di fronte a particolari circostanze la banca interessata può infatti rigettare la tua richiesta.
Con la surroga puoi comunque alleggerire la rata mensile, accorciare o allungare i tempi del piano di ammortamento e richiedere un diverso tipo di tasso di interesse passando così, a titolo di esempio, da un tasso variabile a un tasso fisso.
L’importo del mutuo non può cambiare, ma essere pari a quello del debito residuo da rimborsare. Tuttavia, nel caso tu abbia assoluta necessità di un’ulteriore liquidità, puoi richiedere la sostituzione del mutuo, sostenendo però a tuo carico i costi di istruttoria, di perizia e le spese legali. Questo perché la sostituzione del mutuo è una pratica che richiede l’estinzione del vecchio contratto e la stipula di un contratto nuovo.
Surroga del mutuo: quando conviene chiederla?
Quando è conveniente realmente chiedere la surroga del mutuo? Molto dipende da quanto tempo hai contratto il mutuo. Infatti, perlopiù, le banche applicano piani di ammortamento alla francese: con le rate che i primi anni saranno maggiormente composte dalla quota interessi e con la quota capitale che aumenterà negli anni seguenti.
Per effetto di un piano di ammortamento del genere, la surroga conviene se hai contratto il mutuo da poco tempo e non hai ancora corrisposto la stragrande maggioranza degli interessi.
Al contrario, la surroga non è affatto vantaggiosa in prossimità delle fine del contratto di mutuo. In questo caso, la maggior parte degli interessi è già stata pagata e ti risulterà poco conveniente ripartire con una quota importante di interesse da pagare. Ti consigliamo di consultare lo storico sito telemutuo.it, per avere dettagli aggiornati sui mutui.
Comunque, in linea di massima, la surroga del mutuo è una buona opportunità quando hai bisogno di ridurre l’importo della rata. Puoi inoltre chiedere la surroga più di una volta, di fatto la norma non prevede alcun limite, anche se alla nuova banca spetta sempre l’ultima parola.
