La vita in condominio – si sa – è spesso fonte di discussioni e contrasti anche accesi tra i residenti nell’edificio. Nonostante quanto stabilito dal regolamento di condominio e l’intervento dell’amministratore, non sono rari i casi in cui piccoli disaccordi sfociano in liti e cause che durano anni.
Uno dei casi più ricorrenti è quello relativo ai lavori di sistemazione dell’edificio, come evidenzia il caso proposto dal sig. Cosimo Pignatelli.
Come deliberare i lavori in condominio
“Scrivo per sottoporre un quesito “condominiale”. Nel palazzo dove abito si stanno eseguendo alcuni importanti lavori di ristrutturazione esterna. In particolare, oggetto dei lavori sono le facciate dell’edificio, su cui si sta intervenendo con lavori di consolidamento e pitturazione. Si è giunti al momento di scegliere il colore delle facciate stesse, e mentre io ed alcuni altri condomini vorremmo lasciare i colori della facciata esistente, altri condomini – che pare siano la maggioranza – vorrebbero operare una drastica variazione. Premetto che l’intendimento dei condomini è ufficioso, non essendo ancora stato espresso in una assemblea ufficiale, e quindi ne approfitto per chiedere quanto segue.
a) Aldilà della opportunità, è obbligatorio che anche la tinta della facciata esterna di un palazzo sia oggetto della discussione ed approvazione in assemblea, o la stessa può essere oggetto di decisione informale con discussione tra i condomini?
b) Nel caso in cui la decisione della passare dalla assemblea condominiale, è necessaria l’approvazione della unanimità dei condomini oppure è sufficiente la maggioranza dei millesimi?
c) Se dovesse essere scelto a maggioranza un colore a me sgradito, posso appellarmi alla decisione in qualche maniera o posso solo limitarmi a far mettere a verbale la mia non approvazione?
L’assemblea di condominio
La vita del condominio è regolata dall’assemblea, che ne è l’organo principale. Spetta all’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., nominare o revocare l’amministratore e determinarne l’eventuale compenso, approvare il bilancio preventivo e quello consultivo, deliberare in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria.
La valutazione circa l’ordinarietà o straordinarietà dell’intervento va fatta caso per caso. Tuttavia, il rifacimento della facciata ed i lavori di consolidamento, considerata anche l’entità della spesa, rientrano senz’altro nell’ambito dei lavori di manutenzione straordinaria, che, pertanto, devono essere deliberati dall’assemblea «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio» (art. 1136 cod. civ.).
Poiché i lavori di pitturazione dell’edificio rientrano nell’ambito dei lavori di manutenzione straordinaria, anche la scelta della tinta e della qualità del materiale da utilizzare – che influiscono inevitabilmente sulla spesa finale e, quindi, sulla quota di ciascun condomino – devono essere decisi e deliberati dall’assemblea con la maggioranza suindicata.
L’assemblea è “sovrana”; quindi ciò che viene deciso, con le maggioranze previste, deve essere rispettato e diviene vincolante per tutti i condomini. Naturalmente ciascun condomino può motivare e far mettere a verbale il proprio dissenso.
In generale, potrebbe essere utile chiedere chiarimenti all’amministratore, indirizzandogli una raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure richiedergli la convocazione dell’assemblea: in questo caso la richiesta deve provenire almeno «da due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio» (art. 66 disp. att. cod. civ.). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta «i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione» (art. 66 disp. att. Cod. civ.).
Ricordiamo ai lettori che il contenuto di questi articoli ha una valenza generica e generale, e non può sostituire il parere di un legale relativamente a specifiche situazioni o casi individuali (N.d.R.)
